Tabelle Millesimali

Tabelle Millesimali

Le tabelle millesimali, previste dalla normativa condominiale, sono delle particolari tabelle utilizzate dal condominio e servono per esprimere il valore delle singole unità immobiliari e, di conseguenza, il valore delle singole quote di comproprietà sulle parti comuni dell’intero edificio, allo scopo di ripartire correttamente le spese condominiali relative alle parti comuni e per determinare le maggioranze assembleari.


TABELLE MILLESIMALI: I CALCOLI

Le tabelle millesimali contengono tutte le unità immobiliari e i rispettivi proprietari di un condominio e riportano per ciascuna di questa il valore espresso in millesimi. Il millesimo costituisce l’unità di misura della proprietà condominiale ed è l’espressione numerica del rapporto dei valori delle diverse unità immobiliari rispetto all’intero edificio (che è rapportato a 1.000).

La determinazione dei valori è un'operazione tecnica, che deve essere compiuta misurando la superficie reale di ogni unità immobiliare e ragguagliandola, in millesimi, alla superficie totale dell'edificio.

Nell'accertamento dei valori non si tiene conto dello stato di manutenzione di ciascun piano o porzione di piano.

PROCEDURE TECNICHE: TABELLE MILLESIMALI

Da un punto di vista tecnico si procede ad:

  1. accertare le proprietà esclusive di ciascun condomino (appartamento, box auto, giardino, corte di pertinenza)
  2. effettuare i rilievi metrici e si sviluppano gli elaborati grafici da cui si rilevano tutte le grandezze necessarie: superfici, altezze, esposizioni, destinazioni d’uso, ecc.

Dopo aver ricavato la superficie utile di ogni singolo vano di una specifica unità immobiliare, essa viene moltiplicata per i coefficienti correttivi che modificano i metri quadri in funzione dell’effettivo utilizzo della superficie di essa. I coefficienti correttivi, che servono a trasformare le superfici reali (o i volumi) delle singole unità immobiliari in valori virtuali, sono determinati dal tecnico incaricato.

TABELLE MILLESIMALI: CRITERI E COEFFICIENTI CORRETTIVI

I Criteri utilizzati vengono individuati e valutati dal geometra, di solito sono i seguenti:

Coefficiente di destinazione

I coefficienti correttivi in funzione della destinazione di ogni vano vengono individuati e valutati dal geometra. A titolo puramente esemplificativo si riportano alcuni valori di coefficienti correttivi, che potrebbero essere utilizzati per il calcolo delle tabelle millesimali. Ecco alcuni esempi:

Soggiorno e stanze pincipali: 1,000
Cucina: 0.900
Bagno: 0.900
Corridoio:0.800
Balcone: 0.350
Giardino: 0.150

Coefficiente di piano

I coefficienti di piano variano in base al numero totale di piani presenti nell'edificio ed in funzione della presenza o meno dell’ascensore.

Coefficiente di orientamento

I coefficienti correttivi in funzione dell’orientamento. A titolo puramente esemplificativo si riportano alcuni valori di coefficienti correttivi, che potrebbero essere utilizzati per il calcolo delle tabelle millesimali. Ecco alcuni esempi:

Sud: 1,000
Sud Est: 0.970
Est: 0.900
Nord Est: 0.850
Nord: 0.800
Nord Ovest: 0.850
Ovest 0.900
Sud Ovest: 0.970

Coefficiente di prospetto

Se necessario, si possono anche usare i coefficienti di prospetto per tenere conto della caratteristica relativa ai particolari maggiori o minori benefici che derivano ad un alloggio o ambiente rispetto ad altri dall’apertura su una facciata piuttosto che su di un’altra dell’edificio. A titolo puramente esemplificativo si riportano alcuni valori di coefficienti correttivi, che potrebbero essere utilizzati per il calcolo delle tabelle millesimali. Ecco alcuni esempi:

affaccio su giardini, vedute panoramiche, strade: 1,00-0,950
affaccio su zone di rispetto: 0,900 ÷ 0,850
affaccio su cortili: 0,850
affaccio su chiostrine: 0,800
locali senza finestre e cantinati: 0,750

Generalmente si parte dai coefficienti previsti nella circolare 26 marzo 1966 n. 12480 del Ministero dei lavori pubblici, modificando ove necessario tenendo conto delle peculiarità del condominio. Il tecnico può comunque definire diverse modalità di calcolo, giustificandole opportunamente. Nel caso dello scrivente si avvale di testi della materia che identificano i valori da applicare nei vari casi oltre che dell'esperienza sul campo.

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